סקירת נדל"ן למגורים, השקעה, רילוקיישן פאפוס 2022- תמונת מצב, מגמות ונתונים כלכליים מאת מוטי פנסו B.Sc., M.B.A  מומחה למערב קפריסין, מחוז פאפוס עם וותק של 12 שנים באי.


 האם מחירי הדירות והבתים בפאפוס באמת עולים? 


שמי מוטי פנסו ואני מומחה בעל וותק של 12 שנים בקפריסין, מחוז פאפוס. אני נמצא, פועל , בוחן ועוקב אחר שוק הנדל"ן למגורים בפאפוס והסביבה כבר למעלה מעשור.

 אשתי ואנוכי הננו הישראלים הראשונים בפאיה/קורל ביי, מחוז פאפוס. 

אשתף אתכם בכמה תובנות אותנטיות שיתכן ותשמעו פחות במקומות אחרים. 


מחוז פאפוס אשר בקפריסין הנו אחד מיני חמש מחוזות מנהליים בקפריסין. האחרים הנם מחוז לימסול, מחוז ניקוסיה, מחוז לרנקה  ופמגוסטה/קיריניה באזור הכבוש על ידי התורכים.

 מחוז פאפוס כולל את עיר החוף פאפוס בצדו הדרום מערבי. אוכלוסיית העיר עצמה אינה עולה על 50 אלף איש. מחוז פאפוס מאופיין בדלילות יחסית של אוכלוסין לעומת ערים ומחוזות אחרים בקפריסין. 

קצב השינויים הנו איטי יותר לעומת ערי כלכלה ומסחר מפותחות יותר כמו לימסול וניקוסיה.

 שוק הנדל"ן למגורים בפאפוס הנו קטן. ומעצם היותו קטן לעומת מחוזות אחרים בקפריסין ולעומת יעדים אחרים להשקעה או שהות, הנו רגיש מעט יותר לטלטלות של לחצי שוק פנימיים וחיצוניים. מצד שני, קיימים מספר וקטורי כוח בעלי כיוון שונה אשר תורמים לאיזון. 


כאשר מעונינים להעריך פוטנציאל התייקרות או השבחה בערך נכס נדל"ן, יש לבחון נכוחה מספר משתנים.

 מהם היקף העסקאות האבסולוטי לתקופה? מהם עתודות הקרקע באזור? מהו קצב התחלות הבנייה, רמת ולחץ הביקוש וההיצע וכן רמת הפרויקטים/כמות הדירות הלא מאוכלסות. כל אלה ועוד משפיעים על רמת המחירים. 


בהיבט של ביקוש /היצע- אכן, עקומת הביקוש לדירות מגורים עלתה מעט בשנה האחרונה (2021-2022) אלא שרמת ההיצע הייתה ונותרה גבוהה. כמות הדירות הלא מאוכלסות במחוז פאפוס הנו מהותי- מה שמהווה בלם עלייה למחירי הדירות בפאפוס מזה שנים. 

יוקר המחייה בפאפוס והסביבה. 

כמו בישראל ובמקומות אחרים בעולם, האינפלציה הרימה את ראשה גם בקפריסין. המקומיים מתלוננים על יוקר מחייה הולך ועולה. מחירי החשמל (אשר הנם גבוהים כמו בארץ ואולי אף יותר) , מוצרי הצריכה, הדלק והוצאות התקשורת עולים. התייקרות חומרי הגלם , התייקרות אמצעי ההובלה, הספנות והשילוח בעולם- השפיעו ומשפיעים על האי הקטן ועל מחוז פאפוס, אשר נסמך לא מעט על מוצרי יבוא.

 שוק הדירות למגורים בפאפוס מורכב ברובו מקפריסאים מקומיים אשר כוח הקנייה שלהם אף ירד בשנים האחרונות. גורם בולם לא מבוטל למחירי הדירות.


 עלויות מחייה במחוז פאפוס. 

ישראלים אשר מתרשמים ממחירים זולים יותר בקפריסין, עבור חלק מהמוצרים, לעומת מחירי ישראל, שוכחים לעשות את ההשוואה הנכונה.

 באופן גורף, גם אם מחירי מוצרי הצריכה והמזון בקפריסין הנם 35% פחות לעומת ישראל, המשכורת הממוצעת במחוז פאפוס הנה חצי לערך לעומת רמת השכר הממוצעת בעיר בינונית בישראל. 

יש לבחון את כוח הקנייה של בעל שכר ממוצע בפאפוס לעומת כוח הקנייה של בעלי שכר ממוצע בעיר כמו נתניה או אשדוד לדוגמא. אלו נתונים עקרוניים וברי חשיבות בקבלת ההחלטות עבור אלו השוקלים רילוקיישן לקפריסין ואשר מתכננים לעבוד באזור פאפוס.


 2022- קיים מומנטום חיובי, רגעי כרגע, במחירי הדירות למגורים בפאפוס. מומנטום זה הנו מתבקש בהחלט, לאחר הסרת רוב המגבלות ולאחר מלמעלה משנתיים קורונה. מעין צוואר בקבוק שהשתחרר. זה עדיין רחוק ממגמה משמעותית. 


התוצר המקומי הגולמי בקפריסין ירד ב-5.1% בשנת 2020 ועלה ב- 4.8% בשנת 2021. המדובר בסך כולל של המוצרים/סחורות ושירותים אשר יוצרו בקפריסין.

 נבחן כעת את התוצר המקומי הגולמי לנפש בקפריסין. התוצר המקומי הגולמי לנפש הנו מדד אשר מותאם לכוח הקנייה במדינה ואשר לוקח בחשבון את גודל האוכלוסייה באי ואת רמת המחירים בו. 

בשנת 2020 התמ"ג לנפש בקפריסין ירד בכ-5% , בשנת 2021 התמ"ג לנפש עלה בכ-11 אחוזים בקפריסין ( בפאפוס פחות). נתונים הגיוניים לאור הסגירה החלקית של הפעילות הכלכלית והפיצוי/פיק שלאחר שחרור צוואר הבקבוק. 

בטווח התבוננות של עשור- לא חלה  עלייה מספרית. 


מה לגבי רכישת דירה להשכרה בפאפוס? 

מה לגבי שכירות דירת מגורים במקום?

 מה עם מחירי השכירות במחוז פאפוס?

 אספק לכם כאן נתונים עדכניים. מחירי השכירות במגמת עלייה בשנה-שנתיים האחרונות. אלא שחשוב לזכור שאבסולוטית המדובר בשינויים מספריים לא דרמטיים. כאשר בוחנים מחירי שכירות יש לבצע השוואה לאורך ציר זמן ארוך יותר מאשר שנה-שנתיים. השוואה נכונה הנה השוואה עצמית מקומית (פאפוס מול פאפוס, פאפוס מול ערים אחרות בקפריסין) וכן השוואה לעומת מדינת המקור שלכם (ישראל) . כמו כן יש לבחון ולהשוות מול מדינת יעד השקעה חלופי ( פורטוגל, יוון, גיאורגיה, רומניה איטליה או ספרד כדוגמא), הכל בהתאם לנגזרת היעדים והמטרות האישיות שלכם.

 לכן, החשיבות בהיוועצות ובתכנון עם מומחה אמין וחסר פניות. אחד שניתן לסמוך עליו ועל הידע והמידע שברשותו ואשר יהווה מעין זרקור ומורה נבוכים בגין סוגיות ואתגרים בתהליך. ויהיו כאלו.. 


תמורות, שינויים וניהול סיכונים. תמונת מצב פאפוס 2022


דיברנו על האינפלציה שזוקפת ראש. אשתף גם בתמורות בהיבט הסוציודמוגרפי בעיר פאפוס. בעיית הפליטים אינה פוסחת על פאפוס. בבחינה של המצב כיום (2022) לעומת 5-6 שנים לאחור, הנתונים המדווחים על ידי המקומיים והשלטונות מעידים על עלייה ברמת המסתננים הבלתי חוקיים, ברמת הפשיעה , הפריצות והגניבות בעיר פאפוס.

  זכורה לי התקופה , לפני כעשור, בה עוד ניתן היה להשאיר את הרכב או את הבית כשהוא אינו נעול. דבר זה אינו מומלץ יותר כיום. 

עם זאת, רמת הפשיעה עדיין נחשבת נמוכה יחסית ורמת הביטחון האישי יחסית גבוהה. 


סיכוני מטבע- התנודתיות של שער החליפין שקל-אירו הנו עוד גורם סיכון אשר יש לקחתו בחשבון בעת מחשבה על רכישת נכס להשקעה בחו"ל /אירופה ככלל ובקפריסין ובפאפוס בעיקר.

 דוגמא מוחשית: אם רכשתם דירה להשקעה או למגורים בעיר פאפוס ב-1 לינואר 2010, בסך של נניח 100 אלף יורו, שער היורו דאז היה 5.4 שקל ליורו. בהינתן הנחה הגיונית של מקור כסף/הון שנכנס לקפריסין מישראל ואשר מקורו שקלי, הגעתם מישראל עם סכום של  למעלה מחצי מליון שח. נניח כעת הנחה נוספת שברצונכם למכור את הדירה בקפריסין בשנת 2022. המחיר ביורו נותר דומה אך שווי הדירה שקלית הנו כעת רק 350 אלף שח. עוד לפני עלויות תיווך במכירה ועוד..

 בבחינה של מדד מחירי הדירות למגורים בפאפוס לאורך 12 השנים האחרונות והחל משנת 2010 ועד היום, 2022, לא נצפתה עלייה בערכם ביורו.

 מבט על ארוך טווח זה הנו , לטעמי, נכון יותר כאשר בוחנים היסטוריית מחירים עבור נדל"ן להשקעה או לכל מטרה אחרת. חתכי זמן אחרים עשויים להצביע על עליות מתונות בלבד. לא משהו שמתקרב ולו במעט להתייקרות מחירי הנדל"ן למגורים בישראל.


 אין זה אומר שבסביבת עבודה של יציבות מחירים לאורך זמן לא קיימת הזדמנויות רכישה. יש רק לבחור בהם בפינצטה ובזהירות , אם בכלל. 


חושבים על פעילות כלשהיא בקפריסין? בתים למכירה בקפריסין?רכישת דירה או בית באזור פאפוס? שכירת דירה בקפריסין? מחשבות על פנסיה בחבל ארץ זה? רילוקיישן לקפריסין? מחירון דירות בקפריסין? היוועצו עימי לפני כן. 

תחסכו אנרגיה, זמן וכסף יקרים ותוכלו להיעזר בידע, בניסיוני ובקשריי רבי השנים. תכנון וייעוץ הנם מרכיב הכרחי להחלטה נבונה והגיונית. 

נחדד מטרות יחד ונבחן את כל ההיבטים. אסייע לכם להתמקד מכל היצף המידע וההצעות. אאפיין לכם את הדרך היותר מתאימה עבורכם. והכל באוירה נעימה ועם חיוך , מקצועיות ויושרה.


התקשרו כעת מבלי להתלבט 050-3148979  מוטי